Kupovina nekretnina
Susak vas je očarao do te mjere da razmišljate o kupovini kuće? Pa to je krasno - čestitamo!
Trebate međutim biti svjesni da postoje zamke, koje takav poduhvat mogu pretvoriti u noćnu moru. Na ovoj stranici se možete saznati kakve opasnosti prijete, te kako se zaštititi.
Čin 1 - Nasljeđe bez nasljednika
Na Susku lako možete pronaći kuće koje su starije od 100 godina. Od trenutka gradnje te kuće su u više navrata promjeniti vlasnika putem nasljeđivanja ili prodaje. Svaku promjenu vlasnika je trebalo evidentirati u zemljišnom uredu u Malom Lošinju.
Početkom 20. stoljeća počinje susački egzodus u smjeru prvo Italije, a u konačnici Sjedinjenih Američkih Država. Otok napuštaju cijele obitelji, koje iza sebe ostavljaju rodne kuće u kojima su do tada živjeli. S vremenom na otoku sve više i više kuća postaje napuštenima.
Dolazi do generacijske smjene, u kojoj umiru glave obitelji prvih emigracijskih valova. Njihova djeca imaju djecu, pa danas i unuke, te i oni počinu umirati, čime počinje i druga smjena generacija.
Mnogobrojni potomci su razasuti po cijelom svijetu, te nisu niti svjesni da su pravni nasljednici djelića kuće svojih predaka … ili se time ne žele ni baviti. U međuvremenu u zemljišnim knjigama je kao vlasnik i dalje navedena njihova pradjed ili prabaka - knjige nisu ažurirane!
Čin 2 - Popis stanovništva 1936. godine
Do kraja drugog svjetskog rata Susak je dio Italije. Godine 1936. Italija provodi popis stanovništva, u okviru kojeg popisuju tko je korisnik pojedine nekretnine. Pri tome nije bilo potrebni priložiti nikakav dokaz, te je na ovaj način svatko mogao ustvrditi da koristi neku kuću ili vrt.
U tom trenutku dio stanovnika je već emigrirao u Sjedinjene Američke Države, što znači da je dio kuća bio napušten. U nastaloj situaciji pojedini stanovnici Suska vide svoju priliku, te često i bez znanja stvarnih vlasnika sebe navode kao korisnike napuštenih kuća.
Prikupljene informacije o korištenju su bile zabilježene u posjedovnom listu u katastru. Na sreću u zemljišno-knjižnom uredu (gruntovnici) kao vlasnici i dalje ostaju evidentirani stvarni vlasnici tih nekretnina.
Čin 3 - Posrednici
Sedamdesetih i osamdesetih godina 20. stoljeća na Susak postaje interesantna turistička destinacija, te se sve više ljudi interesira za kupovinu kuća.
Iako zainteresirani kupci imaju u džepu novac, oni nailaze prepreku: ne mogu pronaći zakonske vlasnike od kojih bi kuću kupili.
Na scenu stupaju posrednici, koji za proviziju nude rješenje opisanog problema.
Posrednici su mahom susački emigranti, koji se povremeno iz Sjedinjenih Država vraćaju na rodni otok. Oni sebe predstavljaju kao osobu sa dobrim konekcijama u susačkoj dijaspori, te nude uslugu pronalaženja i zastupanja vlasnika ili nasljednika nekretnine.
Kako nasljednici ne bi morali dolaziti u Hrvatsku posrednik često od njih dobivaju punomoć o pravnom zastupanju u Hrvatskoj. Uz pomoć te punomoći posrednik sa kupcem sklapa kupoprodajni ugovor i od njega uzima novac. Žrtva tako nema prilike vidjeti tobožnje vlasnike - cijeli posao odrađuje posrednik.
Čin 4 - Prijevara
Posrednici zaista u određenim situacijama mogu pomoći u postupku stupanja u kontakt sa zakonskim vlasnicima nekretnine.
To međutim nije uvijek moguće - ponekad nasljednike jednostavno nije moguće pronaći! U takvim situacijama posrednici se znaju snaći tako da pokušavaju pronaći ljude čiji su pretci upisani u posjedovnom listu u katastru (kod popisa stanovništva 1936. godine su sebe prijavili kao korisnike nekretnine)!
Posrednici znaju da nekadašnji korisnici nemaju pravo nekretinu prodavati, s obzirom da ta nekretnina nikada nije ni bila njihova! Posrednik tu činjenicu dakako prešućuju potencijalnim kupcima, te im pronađene potomke predstavlja kao zakonske nasljednike, tj. stvarne vlasnike nekretnine.
Da stvar bude gora, za to je lako lako stvoriti privid, s obzirom da su pretci tobožnjih vlasnika navedeni u posjedovnom listu u katastru (više o tome nešto kasnije). Naivan kupac ništa ne sumnja - sve se čini čistim i legalnim.
Čin 5 - Neugodno otkriće
Sretni i ponosni novi vlasnici već sanjaju kako će uživati u svojoj vlastitoj kućici na Susku, pritom ne sluteći da će se njihov ružičasti san uskoro pretvoriti u noćnu moru.
Otrežnjenje nastupa čim posjete zemljišno-knjižni ured (gruntovnicu) u Malom Lošinju kako bi sebe upisati kao nove vlasnike kupljene kuće. Na njihov užas zahtjev koji su podnjeli biva glatko odbijen. Pri tome ih informiraju da posjedovni list u katastru nije dokaz vlasništva, već je isključivo vlastovnica koja se može pronaći u zemljišno-knjižnom uredu (gruntovnici).
Čin 6 - Noćna mora
Slijede godine strepnje i nadanja da stvarni vlasnici nekretnine neće nikada zakucati na vrata i s punim pravom tražiti svoju kući nazad.
Dodatni problem je što takva nekretnina ne može biti dalje prodana - svatko pri zdravoj pameti će prvo u gruntovnici provjeriti tko je vlasnik nekretnine!
Opisani scenarij je na žalost učestaliji no što bi se netko nadao!
Kako se zaštititi
Prilikom kupovine nekretnine vjerujte jedino onome što piše u vlastovnici u zemljišno-knjižnom uredu grada Malog Lošinja. Ono što piše u posjedovnom listu u katastru nije dokaz vlasništva nad nekretninom!
Bez obzira da li o poslu pregovarate sa posrednikom ili vlasnikom, uvijek obavite slijedeće:
- angažirajte odvjetnika koji će detaljno istražiti slučaj, te vas pravno savjetovati
- tražite pravni slijed koji dokazuje tko je trenutni vlasnik nekretnine
- provjerite koliko nasljednika ima, tko su, te jesu li svi uključeni u kupoprodajni ugovor
- nemojte davati novac niti išta potpisivati prije no što prodavatelj ili posrednik dokaže da je zakonski vlasnik nekretnine koju želite kupiti
- neka vaš odvjetnik provjeri valjanost sve dokumentacije
U slučaju da imate posla sa posrednikom, sve što kaže uzmite sa zdravom dozom rezerve. Niti u kojem slučaju nemojte slijediti savjete posrednika, bez obzira koliko prijateljski prema vama nastupali. Oni su motivirani isključivo novcem - vašim novcem!
Napomena
Autor gore navedenog teksta nije pravnik, te iznesene informacije ne predstavljaju pravni savjet - koristite ih na vlastitu odgovornost! O svim pitanjima se savjetujte sa odvjetnikom!